A Reforma Tributária vai mudar “tudo” no Brasil, tem sido noticiado. Mas, quando o assunto são imóveis, é natural que surjam dúvidas, do tipo “Vou pagar mais imposto?” “Meu aluguel vai ficar mais caro?” “Vale a pena vender, ou comprar, antes das novas regras?”.
A grande novidade é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”. Ele vai centralizar dados que hoje estão espalhados: cartórios, prefeituras, IPTU, Receita Federal. Isso significa que aquela prática antiga de “contrato de gaveta” ou “acordo verbal” de aluguel vai perder espaço. O governo terá muito mais capacidade de fiscalizar transações e cruzar informações.
Sendo assim, se você tem imóvel sem declaração, ou comprou/vendeu sem registrar direito, a chance de cair no radar aumenta.
Além do CIB, dois tributos entram em cena para substituir uma boa parte do emaranhado atual. A saber: CBS e IBS. O CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, vai substituir o PIS/Cofins; e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), dividido entre estados e municípios, deve substituir o ISS e o ICMS em diversas operações e aos poucos.
Na prática, esse “IVA” (Imposto sobre Valor Agregado) também vai incidir sobre o mercado imobiliário. Hoje, quem aluga imóvel como pessoa física, por exemplo, paga só imposto de renda sobre o valor recebido. Com a reforma, parte desses aluguéis também entra na base da CBS/IBS. Mas, haverá reduções, porque não se trata de valor cheio. Por exemplo:
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Localização residencial: com base de cálculo cai 70%;
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Outras operações (como comercial): redução de 50%.
Diferenças entre até três ou mais
Mesmo assim, para quem tem muitos imóveis ou renda alta de aluguel, a carga total pode aumentar. Especialistas falam em algo em torno de 8% a 10% sobre o bruto dos aluguéis, só de IBS/CBS, sem contar o IR.
Por outro lado, seja para pessoa física ou jurídica, as regras não vão pesar para todo o mundo. Se você tem até três imóveis ou recebe menos de R$ 240 mil por ano em aluguéis, continua fora do radar do IBS/CBS. Seu imposto continua sendo o IR de sempre.
Agora, se você tem mais de três imóveis ou uma renda anual acima desse limite, passe a ser contribuinte. E, no caso de vendas, se vender mais de três imóveis por ano ou se o imóvel foi construído por você nos últimos cinco anos, também entra na regra.
Resumindo, o pequeno locador que vive da renda de um ou dois imóveis não vai sentir tanto. Mas o investidor que tem uma carteira maior, sim.
Quanto ao “redutor de ajuste” e o “redutor social”, as medidas contemplam algum amortecimento para classes média-baixa e habitações populares. E dois novos conceitos merecem destaque:
Redutor de ajuste: é como uma memória de quanto você realmente gastou com o imóvel (compra, reformas, ITBI, outorga de potencial construtivo). Tudo isso vai poder ser atualizado pelo IPCA quando for vender. Assim, o imposto não incide sobre “lucros de papel”, apenas sobre o ganho real;
Redutor social: benefício para moradias de baixa renda. Na venda, há desconto de até R$ 100 mil na base do imposto para imóveis novos e R$ 30 mil para lotes residenciais. Já na locação, R$ 600 por mês ficam fora da base.
Cronograma
Quanto ao início da aplicação das novas regras, o cronograma é gradual:
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Em 2025, já será preciso atualizar as informações dos imóveis no CIB;
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Em 2026, parte das regras entra em vigor;
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A CBS começa de fato em 2027;
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O IBS vai aos poucos ganhando espaço até ser definitivo em 2033, quando os tributos antigos (ISS, PIS, Cofins) desaparecerem.
Ou seja, não é uma virada brusca, mas uma transição de quase dez anos. Mesmo assim, decisões de compra e venda até dezembro de 2026 podem ter tratamento especial.
Quanto à questão “não declarar”, é importante saber que, independente do regime tributário, as obrigações com a Receita precisam estar em dia, pois deixar de declarar pode colocar o cidadão na malha fina e cometer erros em punições e custos maiores.
A Receita terá dados cruzados: matrícula, IPTU, declaração de IR do inquérito e até transferência bancária. Portanto, se houver omissão, as multas podem chegar a 75% do imposto devido, além de juros e correção. Isso significa na prática que “vista grossa” sobre contratos informais tende a acabar.
Quanto a “quem ganha, quem perde”, ganha o mercado formal, como bancos (com dados mais claros para financiar), prefeituras (com cadastros mais atualizados) e quem gosta de jogar limpo. E perde, quem depende do “jeitinho”, contratos de gaveta, renda não declarada.
E atenção: mesmo investidores formais podem garantir a rentabilidade líquida, especialmente se operarem com margens muito apertadas.
Dicas práticas para se preparar
1. Faça um inventário dos imóveis: matrícula, custos de aquisição, benfeitorias.
2. Organize contratos: evite acordos informais; registre o que puder.
3. Calcule sua receita anual: se ultrapassar R$ 240 mil, prepare-se para ser contribuinte.
4. Documente reformas: servem para o redutor de ajuste.
5. Converse com contador/advogado: pode ser hora de avaliar se vale a pena abrir uma PJ, criar uma holding ou se manter na pessoa física.
6. Planeje sucessão: o CIB facilita a fiscalização de doações e heranças.
7. Revise sua estratégia de investimento: imóveis ainda podem ser bons, mas é preciso considerar o novo custo tributário.
Sobre a questão “devo vender antes?”, a pergunta que especialistas mais ouvem, a resposta é: depende. Para alguns, pode ser vantajoso vender antes de 2026. Para outros, vale a pena esperar e se beneficiar do redutor de ajuste. O que não dá é para decidir no impulso. O ideal é colocar os números na mesa, fazer contas e comparar com alternativas como fundos imobiliários, LCI/LCA ou mesmo renda fixa.
Não se trata apenas de pagar ou não imposto, mas de entender as novas regras do jogo para garantir a saúde financeira do seu patrimônio e decidir com base em números e não mais ao sabor dos acontecimentos.
Recomenda-se começar a estudar desde já, pois quem se antecipa, não só evita multas como também pode transformar a mudança em oportunidade.
(Fonte: forbes.com.br Por Eduardo Mira)
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