O financiamento de imóveis usados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) sofreu uma queda acentuada nos últimos meses, após uma série de medidas do governo que priorizaram a compra de imóveis novos. De acordo com dados da Caixa Econômica Federal, no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), houve uma redução de 85% no crédito destinado à aquisição de imóveis usados nos últimos dois meses. Para os cotistas do fundo com renda superior a R$ 8 mil, a queda foi ainda mais expressiva, de 98%, entre maio e outubro.
O FGTS é utilizado para oferecer empréstimos com juros mais baixos para a compra da casa própria, por meio de bancos operadores. O MCMV é voltado para famílias com renda mensal de até R$ 8 mil e financia imóveis de até R$ 350 mil. Para quem tem conta no FGTS e ganha mais do que esse valor, há a modalidade Pró-Cotista, que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão. Porém, devido à escassez de recursos, a Caixa passou a exigir uma entrada maior para o financiamento da casa própria com recursos do fundo, especialmente para a classe média.
Mudanças
Na origem do Minha Casa, Minha Vida, não era permitido adquirir imóveis usados. Eles foram incluídos na reformulação do programa, no ano passado, com ampliação do subsídio (desconto a fundo perdido dado no valor de entrada e na taxa de juros). A ideia do governo era dar vazão aos 11,4 milhões de unidades habitacionais vagas, segundo o Censo de 2022, e combater o déficit habitacional no país, estimado em 6,2 milhões de moradias.
Mas a opção fez mais sucesso do que o esperado. Em 2023, as moradias usadas representaram 29,32% de tudo que foi financiado com recursos do FGTS, mais do que o dobro de 2022 (13,25%), segundo dados do Ministério das Cidades. Em 2021, a participação tinha sido de apenas 6,25%. A expansão foi verificada em todas as faixas do programa, mas a preferência pelos imóveis mais antigos foi maior quanto mais alta a renda. No pró-cotista, para a classe média alta, a fatia no ano passado foi de 65,41%. Enquanto na faixa 3 do MCMV (voltada para renda familiar entre R$ 4,4 mil a R$ 8 mil), foi de 38,72%.
Com o aumento da demanda por imóveis usados, o Ministério das Cidades decidiu reduzir gradualmente o financiamento desse tipo de imóvel, a fim de equilibrar o orçamento do FGTS, que estava sendo pressionado por essa procura. O governo começou a diminuir os subsídios para imóveis usados em 2023, e, em abril e agosto deste ano, adotou novas medidas para restringir ainda mais o acesso a esses imóveis, priorizando as faixas de renda mais baixas.
Agora, na faixa 3 do MCMV, a entrada mínima para a compra de imóveis usados é de 50% para quem reside no Sul e Sudeste, e 30% nas demais regiões. Além disso, o valor máximo do imóvel usado que pode ser financiado foi reduzido de R$ 350 mil para R$ 270 mil, e o orçamento destinado ao financiamento de imóveis antigos foi limitado a R$ 13,3 bilhões. No pró-cotista, os imóveis usados só podem ser financiados por pessoas com renda inferior a R$ 12 mil e um valor de entrada mínimo de 50%.
Apesar dessas restrições, os imóveis usados ainda representam uma parcela significativa do financiamento. Até outubro, os financiamentos de imóveis usados no MCMV somaram R$ 21,1 bilhões, o que equivale a 27,4% do total de crédito contratado pelo banco, que foi de R$ 77,1 bilhões. Esse percentual era de 31,2% até agosto, quando o governo endureceu ainda mais as condições para a compra desses imóveis. Em agosto, as concessões para imóveis usados chegaram a R$ 2,8 bilhões, o maior valor desde o início de 2023, financiando 18 mil unidades. No mês seguinte, houve uma queda de 70%, com concessões de apenas R$ 423 milhões, financiando 3.114 unidades, uma redução de 85% em comparação com agosto.
Impacto nas diferentes faixas
Para cotistas do FGTS com renda superior a R$ 8 mil, a queda no financiamento de imóveis usados foi ainda mais acentuada, chegando a 98% entre maio e outubro. No programa pró-cotista, voltado para a classe média alta, as concessões despencaram de R$ 263 milhões para apenas R$ 5 milhões no período.
Desafios e perspectivas
O ministro Jader Filho reconhece a necessidade de discutir alternativas para o financiamento imobiliário além do FGTS. Ele destaca que o fundo não consegue absorver toda a demanda habitacional do país e defende a participação da iniciativa privada na busca por soluções. As novas regras continuarão em avaliação, com possibilidade de ajustes futuros. O governo busca um equilíbrio entre estimular a construção de novos imóveis e manter opções acessíveis para diferentes faixas de renda, especialmente em regiões com menor oferta de lançamentos. (Fonte: O Globo)
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