Caixa eleva juros do financiamento imobiliário

Quem decidiu buscar um financiamento de imóvel com a Caixa Econômica Federal em 2025, encontrou juros mais altos do que os praticados no ano passado. No início de janeiro, a instituição elevou suas taxas entre 1 e 2 pontos percentuais (p.p.), passando a exigir uma entrada maior dos compradores. A alta vale apenas para novos contratos e varia de acordo com a modalidade de financiamento.

O contexto para a decisão foi a crescente demanda por imóveis no mercado brasileiro e o grande volume de saques da caderneta de poupança — origem dos recursos utilizados para os empréstimos via Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). 

Com as mudanças realizadas e anunciadas no final do ano passado, aqueles que financiarem seus imóveis pelo sistema de amortização constante (SAC), a entrada, antes de 20%, passa para 30% do valor do imóvel. Já aqueles que optarem pelo sistema Price verão a entrada aumentando de 30% para 50% do valor do imóvel.

A Caixa só libera o crédito a quem não tiver outro financiamento habitacional ativo com o banco e para valor de avaliação ou de compra e venda limitado a R$ 1,5 milhão. Na prática, os compradores precisarão dar um valor maior de entrada no imóvel. Fora isso, as parcelas também aumentam com a Selic.

As mudanças se aplicam apenas a futuros financiamentos. Nesse caso, em que o banco financia diretamente a construção, as condições atuais serão mantidas. A Caixa concentra 70% do financiamento imobiliário brasileiro, segundo informações da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) — e 48,3% das contratações do SBPE.

Para um imóvel de R$ 800 mil no modelo SAC, a Caixa financia até R$ 560 mil (70%). Os outros R$ 240 mil (30%) devem ser dados de entrada. No modelo Price, o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 400 mil (50%) financiados pela Caixa e os outros R$ 400 mil ficam a cargo do tomador (50%). 

Segundo a vice-presidente de Habitação, da Caixa, Inês Magalhães, a atual situação do crédito imobiliário no Brasil é privilegiada, do ponto de vista de ter dois grandes fundos que estruturam a política de crédito habitacional — ambos criados praticamente juntos: o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e o SBPE. Só mais tarde veio a questão do mercado de capitais, que vem crescendo e tomando um espaço importante.

“Em 2024, tivemos um resultado recorde em termos de investimentos em geral, com cerca de 803 mil unidades financiadas pela Caixa. O FGTS é uma fonte estável que tem atendido bem famílias com renda de até R$ 8 mil. Ou seja, a chamada habitação de interesse social está indo muito bem e o FGTS tem uma estabilidade de funding (financiamento) que nos permite trabalhar com tranquilidade”, explicou.

"Somos um dos poucos países em que os fundos de pensão e previdência não investem em habitação. Consideramos que há espaço para continuar a discussão por aí, que já foi proposta e rolou durante todo o segundo semestre. Agora, a bola está com a Fazenda", afirmou Inês.

Enquanto isso, as linhas de crédito que utilizam recursos do FGTS, como as do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), não tiveram aumento nas taxas. Se enquadram no programa as famílias com renda de até R$ 8 mil, para a compra de imóveis de até R$ 350 mil. Nessa linha, que é subsidiada, as taxas variam de 4,07% a 8,47% ao ano.

Simulação

A advogada Daniele Akamine, especialista em mercado imobiliário, a pedido do g1 realizou simulações para mostrar como eram e como estão agora os financiamentos nas modalidades que tiveram aumento nos juros neste início de ano.

Ela usou como exemplo um cliente de 30 anos, com financiamento de R$ 500 mil e prazo estabelecido de 30 anos. Os cálculos foram feitos com base na chamada taxa balcão — a mais alta que a Caixa opera.

No caso da linha de crédito com correção feita pela Taxa Referencial, a mais tradicional, a parcela a ser paga de financiamento (primeira prestação) subiu em R$ 562,71 pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). Esse é o sistema no qual o valor total das prestações pagas vai diminuindo ao longo do tempo, por conta da parcela decrescente de juros.

Com isso, o custo total do imóvel irá sofrer forte alta. Caso não realize amortizações ao longo do financiamento, o comprador vai desembolsar R$ 100,7 mil a mais para quitar a casa própria, mostram os cálculos.

No sistema Tabela Price (TP), no qual o valor total é constante durante o prazo contratado, o aumento na prestação é semelhante. A diferença no custo total do imóvel, no entanto, é ainda mais amarga: o acréscimo é de R$ 183,2 mil no valor pago.

Já no caso da linha de crédito Poupança Caixa, a parcela a ser paga de financiamento — considerando o mesmo exemplo — ficou R$ 280,88 mais alta pelo sistema SAC. Com isso, o comprador deve desembolsar R$ 59,6 mil a mais para quitar o financiamento.

No sistema Price, a prestação ficou R$ 297,21 mais alta, o que aumenta o custo final total do imóvel em R$ 124,3 mil.

"Hoje, a linha de crédito atrelada à poupança é a melhor alternativa para financiamento na Caixa", diz a advogada. Ela lembra, por outro lado, que caso a taxa básica de juros brasileira, a Selic, volte a cair, a Taxa Referencial pode voltar a ficar mais atrativa.

"Há também o impacto na renda. Quanto maior a prestação, maior a renda que o cliente precisa ter para conseguir o financiamento", explica Akamine. "Isso acaba tirando de muitas famílias a oportunidade de financiar a casa própria".

Entre saques e depósitos

Segundo a especialista, a cada elevação de 1 ponto percentual (p.p.) nos juros de financiamento imobiliário, 300 mil famílias deixam de conseguir comprar um imóvel. O cenário, diz, indica uma desaceleração do mercado de médio e alto padrão.

Gradativamente, os outros bancos também estão elevando as taxas. A Caixa detém 70% dos financiamentos habitacionais e, por isso, é um balizador do mercado. Então, quando o banco sobe o custo do crédito, os outros seguem o mesmo caminho, lembra a advogada.

As alterações da Caixa ocorrem diante do volume de saques da caderneta de poupança — origem dos recursos do SBPE — e, principalmente, do nível elevado da taxa básica de juros do país, a Selic.

Segundo dados do Banco Central (BC), as retiradas de recursos da poupança superaram os depósitos em R$ 15,44 bilhões em todo ano de 2024. A situação exige atenção mesmo que a saída de valores da poupança tenha sido menor que em 2023, quando R$ 87,8 bilhões deixaram a modalidade.

Enquanto isso, os juros básicos do país estão em tendência de alta, o que gera reflexos diretos no financiamento imobiliário.

(Fontes: exame.com // g1.globo.com)